La contratación de seguros en el sector de la construcción es un tema que genera muchas dudas tanto entre promotores como entre los distintos agentes que intervienen en la edificación. Uno de los aspectos más relevantes es determinar en qué situaciones resulta obligatorio contratar un seguro de daños a la obra y cuándo se trata simplemente de una recomendación. La normativa española establece ciertos requisitos que varían según el tipo de edificación y su destino, por lo que conocer en detalle el marco legal resulta fundamental para evitar problemas futuros y garantizar la protección de todas las partes implicadas.
Marco legal del seguro de daños a la obra en España
La normativa que regula la edificación en España encuentra su principal referencia en la Ley de Ordenación de la Edificación, conocida comúnmente como LOE. Esta ley establece las obligaciones de los distintos agentes que participan en el proceso constructivo y define las garantías que deben ofrecerse a los usuarios finales de las edificaciones. La LOE introduce una serie de plazos de garantía que abarcan desde un año hasta diez años, dependiendo de la naturaleza de los posibles defectos que puedan aparecer en la construcción. Estos periodos de responsabilidad obligan a los promotores a asegurar adecuadamente sus proyectos para responder ante eventuales reclamaciones.
Normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La LOE, en sus artículos 8 a 16, define con precisión quiénes son los agentes que intervienen en la edificación. Entre ellos se encuentran el promotor, que es quien decide, impulsa, programa y financia las obras; el proyectista, responsable de redactar el proyecto conforme a la normativa técnica y urbanística; el constructor, encargado de ejecutar la obra; y los directores de obra y de ejecución de obra, que supervisan el desarrollo del proyecto y la calidad de su ejecución. Además, participan las entidades y laboratorios de control de calidad, los suministradores de productos de construcción y, finalmente, los propietarios y usuarios, quienes tienen la obligación de conservar la documentación de la obra.
El artículo 19 de la LOE resulta especialmente relevante porque detalla los seguros y garantías que deben suscribirse. Establece que el promotor debe contratar un seguro de daños materiales, una caución o una garantía financiera para cubrir los vicios o defectos de ejecución durante un año. También se exige una cobertura similar para los daños derivados de vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad durante tres años. Finalmente, y de forma obligatoria para determinadas edificaciones, se requiere un seguro que cubra durante diez años los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales como la cimentación, los soportes o las vigas, comprometiendo la estabilidad del edificio.
Diferencias entre el seguro decenal y el seguro de daños durante la construcción
Es importante distinguir entre dos tipos de seguros que a menudo se confunden. El seguro decenal cubre los defectos estructurales que puedan aparecer una vez finalizada la obra y entregada al cliente, protegiendo al comprador durante diez años frente a problemas que afecten la resistencia mecánica y la estabilidad del inmueble. Por su parte, el seguro de daños durante la construcción, también conocido como seguro todo riesgo construcción o TRC, protege el proyecto mientras se está ejecutando. Este último cubre una amplia gama de riesgos como incendios, derrumbes, vandalismo, fenómenos naturales o errores humanos, además de incluir responsabilidad civil frente a terceros. Mientras que el seguro decenal es obligatorio para ciertos tipos de edificaciones, el seguro todo riesgo construcción resulta altamente recomendable aunque no siempre sea exigido por la ley.
¿Cuándo es obligatorio contratar un seguro de daños a la obra?
La obligatoriedad de contratar un seguro de daños depende del destino principal de la edificación. La normativa es clara en cuanto a que el seguro decenal resulta obligatorio para edificios cuyo destino principal sea la vivienda. Esto significa que no todas las construcciones deben cumplir con esta exigencia, lo que abre la puerta a diversas interpretaciones y a la necesidad de analizar cada caso de forma individual.
Tipos de edificaciones que requieren seguro obligatorio
El seguro decenal obligatorio se aplica fundamentalmente a los edificios destinados a vivienda, incluyendo bloques de apartamentos, edificios de viviendas en alquiler y viviendas asistidas. También resulta obligatorio en los condohoteles, dado que operan bajo un régimen de habitabilidad permanente. En todos estos casos, el promotor debe suscribir el seguro antes de la entrega de las llaves y mantenerlo activo durante diez años desde la recepción de la obra sin reservas. La razón de esta exigencia radica en la protección del usuario final, quien adquiere la vivienda confiando en que no sufrirá problemas estructurales graves que pongan en riesgo su seguridad o su inversión.
Además del seguro decenal, las empresas constructoras deben contar con otros seguros obligatorios como el de responsabilidad civil, que cubre daños a terceros por errores, negligencias o accidentes durante la ejecución de la obra. También resulta obligatorio el seguro de accidentes de convenio, que protege a los trabajadores frente a accidentes laborales complementando las prestaciones de la Seguridad Social. El afianzamiento de cantidades anticipadas es otro seguro obligatorio que protege a los compradores de viviendas en caso de que la promotora no entregue la vivienda o incumpla el contrato, garantizando la devolución del dinero adelantado más los intereses legales. Por último, todos los vehículos que circulen por vías públicas o que operen en entornos de obra deben contar con el correspondiente seguro de vehículos.
Excepciones y casos especiales en la normativa actual
No todas las edificaciones están obligadas a contar con un seguro decenal. Las obras que no afecten elementos estructurales quedan fuera de esta exigencia, así como el cambio de uso de un local a vivienda, a menos que se realicen modificaciones sustanciales que impliquen alteraciones en la estructura. Tampoco resulta necesario en ampliaciones que sean estructuralmente independientes y que afecten solo al local o garaje de un edificio destinado principalmente a viviendas.
Una excepción especialmente relevante es la del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. En este caso, no resulta obligatorio contratar el seguro decenal siempre que no se transmita la propiedad antes de transcurridos diez años. Sin embargo, si se produce una venta dentro de ese plazo, el seguro sí será exigible, salvo que el adquirente decida exonerar expresamente al vendedor de dicha obligación. Los arquitectos que actúan como autopromotores también quedan exentos de este requisito si no venden la vivienda antes de que transcurra el periodo de garantía.
Otro grupo de edificaciones que no requieren seguro decenal obligatorio son las residencias geriátricas, las residencias de estudiantes y otros inmuebles similares, dado que no tienen como destino principal la vivienda permanente. Los hoteles y apartahoteles también están exentos debido a su carácter temporal, aunque los condohoteles sí deben cumplir con la obligación por su régimen de habitabilidad permanente.
Coberturas y beneficios del seguro de daños durante la construcción
Más allá de las obligaciones legales, contar con un seguro de daños durante la construcción aporta numerosas ventajas tanto para el promotor como para el constructor y los demás agentes implicados. Este tipo de seguros protege la inversión realizada en el proyecto frente a una amplia variedad de imprevistos que pueden surgir durante la ejecución de la obra.
Qué riesgos cubre el seguro de daños a la obra
El seguro todo riesgo construcción, también conocido como TRC, ofrece cobertura frente a incendios, derrumbes, vandalismo, fenómenos naturales como tormentas o inundaciones, y errores humanos que puedan causar daños materiales en la obra. Además, incluye responsabilidad civil frente a terceros, lo que resulta fundamental para responder ante posibles reclamaciones de personas ajenas al proyecto que puedan resultar afectadas por la actividad constructiva. Esta póliza protege no solo la estructura en construcción, sino también los materiales almacenados en la obra, la maquinaria y los equipos utilizados, lo que supone una tranquilidad considerable para el promotor y el constructor.
La responsabilidad civil de los agentes de la edificación se exige de forma personal e individualizada, lo que implica que cada uno de ellos debe responder ante los daños que puedan derivarse de su actuación. Por ello, resulta recomendable que cada agente cuente con su propia póliza de responsabilidad civil profesional. Empresas como Aon ofrecen pólizas específicas para arquitectos y otros profesionales del sector, adaptadas a las necesidades de cada perfil.
Ventajas de contratar este seguro aunque no sea obligatorio
Aunque el seguro todo riesgo construcción no sea obligatorio en todos los casos, su contratación aporta numerosas ventajas. En primer lugar, protege económicamente al promotor frente a imprevistos que podrían paralizar la obra o generar sobrecostes importantes. En segundo lugar, ofrece una garantía adicional a los inversores y financiadores del proyecto, quienes ven reducido el riesgo de pérdida de su inversión. En tercer lugar, refuerza la imagen profesional de la empresa constructora, demostrando su compromiso con la calidad y la seguridad. Finalmente, facilita la resolución de conflictos en caso de siniestro, ya que la compañía aseguradora actúa como intermediario y gestiona las indemnizaciones de forma ágil.
Empresas como Galia y Seguros CER ofrecen soluciones aseguradoras adaptadas a las necesidades de empresas y autónomos del sector de la construcción. Seguros CER, con sede en Madrid, ofrece una amplia gama de productos que incluyen seguros de comunidad de propietarios, responsabilidad civil, altos cargos y directivos, vida, accidentes, decesos, oficinas, multirriesgo industrial, autos, ciberriesgos, asistencia sanitaria, embarcaciones, vehículos, comercio, decenal, animales de compañía, todo riesgo construcción, asistencia en viaje, terrorismo e impago de alquiler. La atención personalizada y las condiciones exclusivas que ofrecen estas empresas permiten a los clientes encontrar la cobertura más adecuada a un precio competitivo.
Consecuencias de no contratar el seguro de daños a la obra
No cumplir con las obligaciones legales en materia de seguros puede acarrear graves consecuencias tanto desde el punto de vista legal como económico. Los promotores que no suscriban los seguros obligatorios se exponen a sanciones y a asumir personalmente los costes derivados de posibles daños.
Sanciones legales y responsabilidades del promotor
El artículo 19 de la LOE establece la obligación del promotor de suscribir los seguros necesarios para garantizar la reparación de los daños materiales que puedan afectar al edificio durante los plazos establecidos. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a sanciones administrativas y a la imposibilidad de obtener la licencia de primera ocupación. Además, en caso de que se produzcan daños y no exista seguro, el promotor deberá responder con su propio patrimonio, lo que puede suponer un riesgo económico considerable.
El plazo para exigir responsabilidad prescribe a los dos años desde que se manifiesten los daños, lo que implica que el propietario afectado tiene un margen de tiempo limitado para reclamar. Sin embargo, los plazos de garantía son de uno, tres o diez años desde la recepción de la obra sin reservas, lo que establece un periodo amplio durante el cual el promotor y los demás agentes de la edificación pueden ser requeridos para reparar defectos o vicios. La responsabilidad civil contractual y extracontractual de los agentes de la edificación puede ser exigida de forma solidaria en determinados casos, lo que refuerza la necesidad de contar con las coberturas adecuadas.
Riesgos económicos ante daños durante la construcción
Desde el punto de vista económico, no contar con un seguro de daños durante la construcción puede resultar catastrófico. Un incendio, un derrumbe o cualquier otro siniestro que afecte a la obra puede generar pérdidas millonarias que, de no estar cubiertas por una póliza, deberán ser asumidas íntegramente por el promotor o el constructor. Además, los retrasos en la entrega de la obra derivados de un siniestro pueden dar lugar a penalizaciones contractuales y a la pérdida de confianza por parte de los compradores o inversores.
En el caso de edificios destinados a vivienda, la falta de seguro decenal puede derivar en problemas legales graves si se producen defectos estructurales una vez entregada la obra. Los propietarios afectados tienen derecho a reclamar las reparaciones necesarias y, si el promotor no dispone de seguro, deberá asumir personalmente los costes. Esto puede llevar a situaciones de insolvencia e incluso a la quiebra de la empresa promotora. Por todo ello, aunque en algunos casos la contratación de seguros no sea estrictamente obligatoria, resulta altamente recomendable desde el punto de vista de la gestión de riesgos.
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